深圳楼市仍在调整周期中徘徊，市场观望情绪渐浓。与之形成鲜明对比的是，法拍房市场正以惊人的速度扩张。

据@洞创拍卖数据监测，2025年深圳法拍房市场，仅上半年挂拍量就高达4446套，较2021年同期的2144套实现超100%增长，短短四年间规模近乎翻倍。

成交的法拍房中，住宅物业毫无疑问仍在主导地位，商办类物业同比涨幅近58%同样不容小觑。

当然，法拍房市场也上演着极致的两级分化。

我们常看到顶级豪宅高溢价率被疯抢成为市场焦点，如6月深圳湾壹号一套330㎡的商务公寓溢价近123%；而另一面，部分物业深陷流拍困境，即便起拍价降超3亿元仍无人问津；还有商铺业主极限“割肉求生”，“回款”额尚不及成本的零头...

今年已流拍7次

这套法拍房物业半年降超3亿元

日前，在阿里法拍平台上，龙岗中心城挂拍起始价近1.1亿元的德丰大厦物业再度流拍。

这是自今年1月以来，德丰大厦第7次流拍，挂拍起始价从最初的4.186亿元到7月1.097亿元，降幅超3亿元。

德丰大厦位置极好，位于龙岗中心城核心板块，毗邻龙岗区政府，邻近有宝能allcity、荣超英隆大厦、珠江广场等多个商办地标。

德丰大厦为纯商业大厦，项目宗地面积约10748.8㎡，在建工程建筑面积合计35194.08㎡，项目于2008年开工建设，计划2010年竣工。

如今15年过去了，仍处于烂尾状态。因开发商民生东都深圳房地产开发有限公司破产清算被法拍。

该标的物于2025年1月31日首次法拍，评估价高达4.186亿元，首次的起拍价与评估价一致。

随后，从3月到7月，德丰大厦先后再6次上架，均已流拍告终，到第7次，起拍价已经接近1亿元大关。

德丰大厦虽然占据核心位置但无人接盘，跟自身硬伤不无关系。

首先，项目被限定为纯商业用途，而当前，深圳商业空置率不断攀升，商业楼上架法拍的数量也不断增多。同期内，龙岗中心城有4栋商业楼在法拍，包括美地亚商苑（1.31亿二拍）、铭德大厦（2.31亿一拍）等。

其次，德丰大厦两宗地的土地使用年限为40年，从1999年8月至2039年8月。从今年起算，使用年限只剩14年。对接盘人而言，回款周期有限，还得准备补地价费用。

再次，该标的物涉及的费用较多。根据平台提醒，项目涉竣工超面积，需补缴地价、工地已超竣工期两年以上，须缴纳违约金。另，德丰大厦欠物业费326.4万元需由买受人结清、土地抵押未解除等。此外，本次拍卖涉及的税费均由买方承担。

最后，德丰大厦长达15年的烂尾，买受人或许掏远高于拍卖价来续建，据悉，有看样投资人表示：“楼梯没护栏，电梯井是空的，墙面渗水像蜂窝，这哪是捡漏，根本是填坑。”

由于德丰大厦数次流拍，如果要在上架的话，起拍价将参照上一次价格打8折，有可能将低至8778万。

届时，你觉得会有公司愿意接盘吗？

8年亏损8.5成房价

龙华一商铺挥泪拍出

都说每一套法拍房的背后，都是一部血泪史。

近期，深圳就有一套房产，从购入到拍出，8年亏损8.5成房价，比炒股亏的还要惨。

这套位于龙华民治的玖龙玺花园商铺，原业主于2017年买入，面积为39.88㎡，当时合同价款504万，单价相当于12.6万/㎡。

今年6月份，该房产因金融借款合同纠纷上架了法拍网，当时起拍价约75.6万，却因无人报名而流拍了。

7月4日，项目二拍打8折卖，起拍价仅60.5万，共有3位买家报名，出价25轮后，最终以77.3万价格成交，单价约1.9万/㎡。

8年时间，房价从504万到77万，账面直接蒸发了85%的房款，如果算上供房成本，亏损至少600+万。

房产虽然顺利拍出，但是却远远不足以偿清债务。

据法院执行裁定书显示，被执行人欠款（含利息）264万。也就说业主首付款亏完了，房子没了，但还倒欠银行200万左右，真是活生生被套牢了。

这套房主的悲哀，也侧面反映了商铺产品早已跌下神坛。

早在十几二十年前，市场流传着一句话“一铺养三代”，在那个电商还没有崛起的年代，商铺带来的高回报率，让很多投资人冲进这个赛道。

据克尔瑞统计，文中提到的玖龙玺花园商铺，曾在2016年以13亿的销售总额，成为当年深圳商业成交金额的榜一大哥。

当时，项目主推建面约60-70㎡商铺，70年产权，单价7-20万/㎡，均价约10万/㎡。

而现在房价已经挤掉了近一半，还只是挂牌价。

据悉，此前在链家网上有2套商铺出售，单价在5-6.8万/㎡之间，但目前法拍市场出来了这么一套低价房源，原本就“失宠”的商业市场，或更加如履薄冰了。